Der französische Immobilienmarkt tritt in eine Phase ein, die die vierteljährlichen Berichte der Notare von Frankreich als Stabilisierung nach zwei Jahren Rückgang beschreiben. Die Preise haben in den meisten großen Metropolen aufgehört zu sinken, die Nachfrage stellt sich allmählich neu auf, und die Kreditbedingungen, ohne die Niveaus von 2021 wieder zu erreichen, werden für einen größeren Teil der Käufer wieder zugänglich. Dieser Kontext verändert die Parameter einer Immobilieninvestition, ohne jedoch alle Unsicherheiten auszuräumen.
Energieeffizienzklasse und Marktabschläge: ein noch unterschätzter Aspekt
Die Trends auf dem Immobilienmarkt werden gewöhnlich durch Verkaufsvolumina und Zinssätze interpretiert. Ein strukturelles Parameter wird in allgemeinen Analysen jedoch wenig detailliert behandelt: der Preisunterschied zwischen gut bewerteten Immobilien und energetischen Sanierungsfällen.
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Die Daten des Barometers FNAIM 2024-2025 und des ONRE-Berichts dokumentieren nun einen messbaren Unterschied zwischen Wohnungen der Klassen A bis C und solchen mit den Etiketten F oder G. Dieser Abschlag lässt sich nicht auf einen festen Prozentsatz reduzieren: Er variiert je nach Lage, Fläche und geschätzten Kosten für Renovierungsarbeiten.
Für Investoren schafft diese Situation ein reichhaltiges Angebot zu reduzierten Preisen im Segment der schlecht bewerteten Immobilien. Die Informationen auf Bulle Immobilière ermöglichen es, diese Preisentwicklungen nach energetischem Segment zu verfolgen. Der Kauf einer Immobilie der Klassen F oder G, gefolgt von einer umfassenden Renovierung, kann die Wohnung in eine Kategorie umpositionieren, die für die Vermietung geeignet ist, während gleichzeitig die Wertsteigerung durch den Klassenwechsel erfasst wird.
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Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: In einigen mittelgroßen Städten bleibt der Abschlag moderat, da die Mietnachfrage selbst schwache Immobilien absorbiert. In den Metropolen, die schrittweise Vermietungsverbote für die Etiketten G unterliegen, ist der Druck nach unten deutlicher.
Immobilienkredite 2025-2026: Anträge, die vor zwei Jahren abgelehnt wurden, werden heute genehmigt
Der schrittweise Rückgang der Leitzinsen hat den Zugang zu Immobilienkrediten mechanisch erleichtert. Die Barometer von Pretto und Meilleurtaux bestätigen einen Anstieg der Kreditgenehmigungen, insbesondere für solvente Ersterwerber.
Anträge, die 2023 systematisch abgelehnt wurden, erhalten nun eine Finanzierung. Dies ist kein Rückkehr zu den ultra-lockeren Bedingungen von vor 2022, sondern eine Neuausbalancierung, die einen Teil der Nachfrage auf den Markt zurückbringt.
Drei Elemente bestimmen heute die Solidität eines Kreditantrags:
- Die Verschuldungsquote bleibt gedeckelt, und die Banken wenden die Empfehlung des HCSF zur maximalen Rückzahlungsdauer strikt an.
- Das geforderte Eigenkapital ist im Vergleich zum Höchststand von 2023 leicht gesunken, ohne jedoch das nahezu null tolerierte Niveau von vor einigen Jahren zu erreichen.
- Die berufliche Stabilität des Antragstellers hat mehr Gewicht als zuvor bei der Risikobewertung, da die kreditgebenden Institute ein mögliches Szenario eines Anstiegs der Zinsen in mittlerer Frist einbeziehen.
Für einen Mietinvestor verändert die wiedergewonnene Kreditfähigkeit die Berechnung der Nettorentabilität. Ein Kauf, der zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz als 2023 finanziert wird, generiert einen anderen monatlichen Cashflow, selbst bei konstanten Mieten.
Lokale Mietinvestitionsprogramme: über Pinel und LMNP hinaus
Die Inhalte zu Immobilientrends konzentrieren sich auf nationale Programme (Pinel+, LMNP, Loc’Avantages). Eine parallele Dynamik, die von der Anah und bestimmten Kommunen dokumentiert wird, verdient Aufmerksamkeit: die lokalen Programme zur Unterstützung von intermediären Mietinvestitionen.
Die Metropole Lyon hat beispielsweise ein Programm “Bezahlbares Mieten” strukturiert, das andere Bedingungen als den nationalen Rahmen aufweist. Andere Kommunalverbände experimentieren mit direkten Vereinbarungen mit Vermietern, die Garantien gegen Mietausfälle und spezifische steuerliche Vorteile beinhalten.
Diese Programme schaffen das, was man als Mikro-Gelegenheiten bezeichnen kann: gezielte Stadtteile, in denen die Rendite durch eine öffentliche Vereinbarung gesichert ist. Die Miete ist gedeckelt, aber das Mietrisiko sinkt, und die Besteuerung kann günstiger sein als bei einem klassischen Pinel-Modell, das am Ende seiner regulären Laufzeit angekommen ist.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über die Nachhaltigkeit dieser Programme. Ihre Finanzierung hängt von den Budgets der Kommunen ab, die selbst jährlichen Entscheidungen unterliegen. Ein Investor, der sich auf ein solches Programm einlässt, sollte die Dauer der Vereinbarung und die Ausstiegsklauseln vor der Unterzeichnung überprüfen.
Mittelgroße Städte und Homeoffice: eine geografische Umstrukturierung der Nachfrage
Die Insee-Umfrage zur Wohnmobilität und zum Homeoffice (2024) sowie die Immobilienkonjunkturanalyse der Banque de France bestätigen eine Bewegung, die während der Gesundheitskrise eingeleitet wurde: die Nachfrage verteilt sich auf Städte, die weniger als eine Stunde von einer großen Metropole entfernt sind.
Dieser Transfer betrifft nicht nur Küsten- oder Tourismusgebiete. Mittelgroße Agglomerationen, die gut mit dem Zug verbunden sind, verzeichnen eine Stabilisierung oder sogar eine leichte Erholung ihrer Immobilienpreise, während einige große Städte stagnieren.
Für einen Investor wirft diese Umstrukturierung eine Frage der Zeit auf. In einer mittelgroßen Stadt zu kaufen, deren Mietnachfrage stark auf Homeoffice basiert, bedeutet, auf die Nachhaltigkeit dieser Arbeitsorganisation zu setzen. Im Gegensatz dazu weisen mittelgroße Städte, die einen lokalen Arbeitsmarkt, ein Dienstleistungsangebot und eine Zugverbindung kombinieren, ein diversifizierteres Risikoprofil auf.
Was die aktuellen Daten noch nicht sagen
Der makroökonomische Kontext ist weiterhin von Unsicherheiten geprägt, die die vierteljährlichen Berichte nicht ausräumen. Die angekündigten steuerlichen Anpassungen für die kommenden Monate könnten die Rentabilität bestimmter Mietmodelle verändern. Der Verlauf der Leitzinsen hängt von Entscheidungen ab, die dem Immobilienmarkt selbst entzogen sind.
Die Transaktionsvolumina, die oft als Indikator für eine Erholung angeführt werden, verschleiern tiefgreifende territoriale Unterschiede. Ein nationaler Markt, der ein globales Wachstum aufweist, kann neben Zonen bestehen, die einen langanhaltenden Rückgang erleben. Die Betrachtung der Durchschnittswerte ohne deren Aufschlüsselung nach geografischen und energetischen Segmenten führt zu schlecht abgestimmten Entscheidungen.
Der Immobilienmarkt 2025-2026 bietet echte Investitionsfenster, vorausgesetzt, sie werden auf lokaler Ebene, gut für gut, unter Berücksichtigung der Kosten für energetische Renovierungen und der Stabilität des angestrebten Mietmarktes analysiert.