De Franse vastgoedmarkt komt in een fase die de kwartaalrapporten van de Notaires de France beschrijven als een stabilisatie na twee jaar van daling. De prijzen zijn in de meeste grote metropolen gestopt met dalen, de vraag herstelt zich geleidelijk, en de kredietvoorwaarden, hoewel ze de niveaus van 2021 niet hebben hersteld, worden weer toegankelijk voor een breder deel van de kopers. Deze context verandert de parameters van een vastgoedinvestering, zonder alle onzekerheden weg te nemen.
Energieverspillende woningen en marktdepreciatie: een nog ondergewaardeerd aspect
De trends op de vastgoedmarkt worden doorgaans gelezen aan de hand van verkoopvolumes en rentetarieven. Een structurele parameter die in algemene analyses weinig gedetailleerd wordt, is het prijsverschil tussen goed geclassificeerde woningen en energieverspillende woningen.
Ook interessant : Renoveren om te verkopen: Technieken en tips
De gegevens van de barometer FNAIM 2024-2025 en het ONRE-rapport documenteren nu een meetbaar verschil tussen woningen geclassificeerd van A tot C en die met het label F of G. Deze depreciatie is niet eenvoudigweg een vast percentage: het varieert afhankelijk van de locatie, de oppervlakte en de geschatte kosten van renovatiewerkzaamheden.
Voor investeerders creëert deze situatie een overvloed aan aanbod tegen verlaagde prijzen in het segment van slecht geclassificeerde woningen. De informatie te vinden op Bulle Immobilière maakt het mogelijk om deze prijsontwikkelingen per energieklasse te volgen. De aankoop van een woning met label F of G, gevolgd door een totale renovatie, kan de woning herpositioneren in een categorie die in aanmerking komt voor verhuur, terwijl de meerwaarde die voortkomt uit de wijziging van klasse wordt vastgelegd.
Ook interessant : Hoe de huurprijzen in Lyon te raadplegen en de vastgoedmarkt beter te begrijpen
De ervaringen op de grond verschillen hierover: in sommige middelgrote steden blijft de depreciatie bescheiden omdat de huurvraag zelfs de minder presterende woningen absorbeert. In de metropolen waar geleidelijke verhuurverboden voor label G van kracht zijn, is de druk naar beneden duidelijker.
Hypotheek in 2025-2026: dossiers die twee jaar geleden werden afgewezen, worden nu goedgekeurd
De geleidelijke daling van de rentevoeten heeft de toegang tot hypotheken mechanisch versoepeld. De barometers van Pretto en Meilleurtaux bevestigen een stijging van de goedkeuringen van leningen, vooral voor solvabele starters.
Dossiers die in 2023 systematisch werden afgewezen, krijgen nu financiering. Dit is geen terugkeer naar de ultra-flexibele voorwaarden van voor 2022, maar een herbalancering die een deel van de vraag weer op de markt plaatst.
Drie elementen bepalen tegenwoordig de soliditeit van een kredietdossier:
- De schuldenlast blijft plafonneren, en de banken passen de aanbeveling van de HCSF strikt toe met betrekking tot de maximale terugbetalingsduur.
- De gevraagde eigen bijdrage is licht gedaald ten opzichte van de piek van 2023, maar is nog niet terug op het bijna nul-niveau dat enkele jaren eerder werd toegestaan.
- De professionele stabiliteit van de aanvrager weegt zwaarder dan voorheen in de risicobeoordeling, waarbij de kredietinstellingen rekening houden met een mogelijke stijging van de rente op middellange termijn.
Voor een verhuurinvestor verandert de herwonnen leencapaciteit de berekening van de netto-rendabiliteit. Een aankoop gefinancierd tegen een aanzienlijk lagere rente dan in 2023 genereert een andere maandelijkse cashflow, zelfs bij een constante huurprijs.
Lokale investeringsregelingen voor verhuur: verder dan Pinel en LMNP
De inhoud over vastgoedtrends richt zich op nationale regelingen (Pinel+, LMNP, Loc’Avantages). Een parallelle dynamiek, gedocumenteerd door de Anah en sommige gemeentes, verdient aandacht: lokale programma’s ter ondersteuning van de tussentijdse verhuurinvestering.
De Metropool Lyon heeft bijvoorbeeld een programma “Betaalbaar Huren” gestructureerd met voorwaarden die verschillen van het nationale kader. Andere intercommunale samenwerkingsverbanden experimenteren met directe overeenkomsten met verhuurders, vergezeld van garanties tegen wanbetaling en specifieke fiscale voordelen.
Deze regelingen creëren wat men micro-kansen kan noemen: doelgerichte wijken waar het rendement wordt beveiligd door een publiek contract. De huurprijs is beperkt, maar het huur risico vermindert, en de belasting kan gunstiger zijn dan in een klassieke Pinel-structuur die aan het einde van zijn wettelijke levensduur is gekomen.
De beschikbare gegevens laten geen conclusie toe over de duurzaamheid van deze programma’s. Hun financiering hangt af van de budgetten van de gemeenten, die zelf onderhevig zijn aan jaarlijkse afwegingen. Een investeerder die zich op dit soort regeling verbindt, moet de duur van de overeenkomst en de uittredingsclausules controleren voordat hij ondertekent.
Middelgrote steden en telewerken: een geografische herverdeling van de vraag
Het Insee-onderzoek naar residentiële mobiliteit en telewerken (2024) en de vastgoedconjunctuurnota van de Banque de France bevestigen een beweging die tijdens de gezondheidscrisis is begonnen: de vraag herverdeelt zich naar steden die zich op minder dan een uur van een grote metropool bevinden.
Deze overdracht betreft niet alleen kust- of toeristische gebieden. Middelgrote agglomeraties, goed verbonden per spoor, registreren een stabilisatie, of zelfs een lichte heropleving van hun vastgoedprijzen, terwijl sommige grote steden stagnatie in hun markt ervaren.
Voor een investeerder roept deze herverdeling een vraag op over de tijdsduur. Kopen in een middelgrote stad waarvan de huurvraag grotendeels afhankelijk is van telewerken, is gokken op de duurzaamheid van deze werkorganisatie. Aan de andere kant hebben middelgrote steden die een lokale werkgelegenheidsbasis, een aanbod van diensten en spoorverbindingen combineren een meer gediversifieerd risicoprofiel.
Wat de huidige gegevens nog niet zeggen
De macro-economische context blijft gekenmerkt door onzekerheden die de kwartaalrapporten niet wegnemen. De aangekondigde fiscale aanpassingen voor de komende maanden kunnen de rendabiliteit van bepaalde verhuurstructuren wijzigen. De trajecten van de rentetarieven hangen af van beslissingen die buiten de vastgoedmarkt zelf liggen.
De transactievolumes, vaak genoemd als indicator van herstel, verbergen diepe territoriale ongelijkheden. Een nationale markt die een globale groei vertoont, kan naast gebieden met langdurige achteruitgang bestaan. Het lezen van gemiddelden zonder deze te splitsen per geografisch en energie segment leidt tot slecht afgestelde beslissingen.
De vastgoedmarkt van 2025-2026 biedt echte investeringsvensters, op voorwaarde dat ze op lokaal niveau worden geanalyseerd, woning voor woning, met inbegrip van de kosten van energie renovatie en de soliditeit van de beoogde huurmarkt.